PROSEDUR BELI RUMAH SUBSALE

Sudah  jadi impian semua orang untuk beli rumah sendiri, tak kiralah apartment ke, rumah teres ke, semi-d ke, yang penting, rumah sendiri. Sampai bila kita nak menyewa kan? Sewa sekarang ni pon, macam dah bayar installment rumah bulan². Tapi bila menyewa ni, kita bayar, tapi at the end, rumah tu bukan hak kita. Untuk sesiapa yang berminat nak beli rumah daripada orang ni (dengan bantuan agen macam Cik Rose ni...), Cik Rose  nak kongsikan step by step proses daripada mula booking rumah sampai dapat kunci.

Credit to: Google

Step 1: Bayar 3% booking fees kat owner/agen ($)

Da siap jalan², survey² rumah, hati da jatuh cinta. Berkenan gila kat rumah tu. Ha, time ni, tuan/puan kena pandai² negotiate harga rumah tu. Periksa segala apa yang ada dalam rumah tu. Daripada sinki, lampu, kipas, aircond, pintu, tingkap, etc. Kalau ada defect tu, minta kurang lagi, sekurang² yang mungkin. Yela, nanti kalau da beli baru perasan rumah rosak sana sini, kan da rugi kat situ. Agen pon mesti rasa macam boleh kurang² sikit, yela, ada yang tak perfect, takkan nak jual mahal² sampai tak boleh nak negotiate langsung, ye tak? Da boleh save da kat situ. Lepas da kautim semua, kita kena bayar booking fees, 3% daripada harga rumah dekat agen. Yang 3% ni adalah portion commission untuk agen tu. Bila da bayar tu, kira kita macam da book, korang kena tanda tangan satu form ni (Offer To Purchase), untuk pastikan segala benda yang agen tu cakap, sah disisi undang². Ada hitam putih. Dalam form ni, korang boleh letak syarat tambahan. Contohnya: 3% yang korang bayar tadi, refundable in full amount subject to 90% loan approval. So, selamat sikit kan? Hehe!

Booking fees = 3% x harga rumah

Step 2: Submit loan kat semua bank yang ada

Bila da siap bayar dan tanda tangan Offer of Purchase tu, selalunya diberi masa  14 hari bekerja untuk submit loan kat bank² yang ada. Ha, step ni, korang boleh minta tolong agen tadi. Kita kan da bayar, kita ada hak untuk minta dorang tolong kita submit loan kita kat bank. So, takde la kita pening² sangat, nak menghantar dokumen ke sana ke sini. Ingatkan agen tu juga, korang nak ambil islamic financing (especially orang Islam, kalau bukan Islam pon boleh). Kalau korang nak keluarkan duit daripada KWSP, bagitaw kat agen juga. Dia boleh tolong arrangekan. Tapi, korang kena sediakan salinan dokumen ni untuk agen tu.

- kad pengenalan

- slip gaji 3 bulan

- penyata akaun 3 bulan (yang masuk gaji tu)

- penyata kwsp

- borang EA

- savings (fixed deposit, unit trust, etc)

Step 3: Interview dengan bank untuk buat loan

Lepas agen tolong submitkan dekat bank, korang kena sentiasa ada ngan telefon. Sebab bila² je bank boleh call kita, tanya macam². Kira, ajak borak² sikit. Pastu setel da.

Step 4: Bank bagi feedback pasal loan tu

Nanti banker tu akan call balik, cakap details pasal loan tu. Berapa percent korang dapat, amount berapa, interest berapa. Ha, time ni, negotiate dengan banker untuk kurangkan interest tu. Bawah ni dia punya calculation/formula.

EPR = IFR - BLR

EPR: Effective Profit Rate - jumlah yang korang kena bayar macam interest rate tu

IFR: Islamic Financing Rate - fixed (6.85%)

BLR: Base Lending Rate - negotiable dengan banker (±2.4%)

Step 5: Pilih satu bank untuk kita buat loan

Kena tanda tangan Letter of Offer daripada bank yang korang pilih tu. Selalunya, kita akan pilih bank yang offer kita EPR yang paling rendah. Yelah, siapa nak bayar mahal kan? Ha, yang step ni, kita boleh request banker tadi tu, datang kat office. Yelah, jimat sikit masa kan? Tak payah nak apply cuti. Owh, tapi pastikan supervisor korang tahu. Jangan senonong je jumpa orang time kerja. Nampak sangat tak senonoh, ye tak? Masa ni, dia akan recommend/suggest korang untuk beli insurans untuk rumah. Sekarang ni, ada 2 jenis; Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) ngan Mortgage Level Term Assurance (MLTA). Korang boleh rujuk kat sini untuk tengok apa beza dia; MRTA vs MLTA. Kita boleh buat pilihan, sama ada nak beli dengan bank yang kita buat loan ni, ataupun nak beli dengan company insurans yang lain. Ikut korang je. Kalau ambil dengan bank yang sama, dia akan masukkan jumlah bayaran insurans rumah korang tu kat dalam loan sekali. Yang penting, insurans untuk rumah ni kena ada, wajib oke. Kalau korang dah ada life insurans, tak payah beli insurans rumah ni pon tak pe.

Step 6: Pilih lawyer untuk S&P ngan Loan

Daripada Step 1 sampai Step 5 tu, kena dalam masa 14 hari bekerja. Terkurang takpe, jangan terlebih. Takut nanti kita pula yang kena penalty. Semua benda ni, da termaktub dalam Offer of Purchase yang korang tanda tangan kat Step 1 tadi. Dalam masa yang sama, korang kena inform agen tadi tu, yang loan korang da approved, supaya dia dapat bagitaw kat lawyer, da boleh start draft Sign and Purchase agreement (S&P). Berkenaan dengan lawyer, korang boleh buat pilihan, sama ada lawyer yang agen tu recommend ataupun lawyer yang korang cari sendiri. Tapi yang penting, jangan guna lawyer yang sama dengan tuan rumah tadi tu. Sebab apa? Ha, sebab takut ada conflict of interest. Mungkin dia akan lebihkan tuan rumah tadi tu. Kita tak tahu kan? Ha, lebih baik berjaga².

Step 7: Review draft & minta diskaun

Lawyer untuk S&P tadi ni dia akan start call korang, minta salinan kad pengenalan ataupun apa² dokumen lain. Dia akan hantar first draft S&P kat korang and minta korang review. Step ni, tolong baca satu² dalam draft tu. Tanya lawyer tu kalau ada clause yang korang tak faham. Minta dia tambah apa² yang korang rasa patut. Contohnya, kalau kita beli rumah tu sekali dengan perabut. Pastikan lawyer tahu dan listkan semua perabut yang akan dijual bersama dengan rumah. Kena ingat prinsip, semua benda untuk beli rumah kena ada hitam putih. Apa yang dorang janjikan tu, mesti tulis dalam S&P tu juga.Untuk tahun 2017 stamp duty katanya akan ditanggung gomen..Apapun kita tunggu jela..Cik Rose pun bila agaknya akan berkuatkuasa..

Step 8: Sign S&P ngan Loan agreement ($)

If ada kesalahan dalam first draft S&P, lawyer tu akan hantar second draft S&P sekali. Tuan/Puan  kena review lagi sekali. If semua da oke, lawyer akan proceed dengan S&P tu dan lawyer tu akan hantar final draft sekali dengan bil untuk bayaran lawyer. Lawyer tu akan call Tuan/Puan dan bagitahu bila Tuan/Puan  kena sign S&P. Sebaiknya, buat dekat office dia. Yang ni, mungkin ambil masa sikit, dalam setengah hari macam tu. Jadi, kena apply cuti. Time sign S&P ni lah, Tuan/Puan kena bayar balance lagi 7% dekat tuan rumah tadi tu, melalui lawyer. Sebab apa? Sebab lawyer ni boleh keluarkan resit rasmi. Kalau bayar direct ngan tuan rumah, takde resit rasmi, ye tak? Dan korang kena sediakan juga duit untuk bayar lawyer. Untuk bil ni, korang boleh minta diskaun dengan lawyer. Mana tahu, kot² dapat kurang lagi, ye tak? :3 Jimat lagi disitu. Owh. Lupa nak bagitaw. Selalunya kita guna lawyer yang sama untuk S&P ngan Loan. Senang sikit. Loan agreement pon mungkin sign hari yang sama. Untuk bayaran lawyer ni, korang boleh 2 kali bayar. Depends kat lawyer tu. Selalunya, kalau 2 kali bayar, takde masalah.

Balance deposit = 7% x harga rumah

Lawyer fees (S&P) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) + misc/expenses/disbursement

Lawyer fees (Loan) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) + misc/expenses/disbursement

Legal Fee Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)

Stamp Duty Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)

Step 9: Minta orang buat property valuation ($)

Lepas sign S&P ngan Loan ni, korang kena sentiasa follow up dengan lawyer. Sebab dalam masa 3 bulan, korang kena pastikan bank buat pembayaran tu kepada tuan rumah. Sebab kalau tak, kita kena penalty. Dalam masa yang sama, pastikan ada orang datang evaluate rumah yang kita nak beli tu. Selalunya, yang ni, banker tu yang recommend penilai tu, sebab setiap bank ada penilai panel dia sendiri. Yang ni adalah mandatory. Nak ke, tak nak ke, kena buat juga. Sebab kalau tak, bank tak boleh nak proceed dengan loan tu. Bank akan bagi loan ikut harga rumah yang penilai tu letak. Kalau harga rumah yang kita beli tu, lepas dinilai lebih tinggi, then, akan dapat macam jumlah yang dijanjikan tu. Tapi kalau harga rumah tu lebih rendah, bank akan tolak jumlah pinjaman tu. So, nanti korang kena topup sendiri baki yang tak cukup lulus tu. Untuk property valuation fees ni, bayar deposit je dulu. Bila dah siap semua, report semua dah dapat, baru bayar balance. Oke? :) Owh. Selalunya property valuation is ambil masa dalam 2 - 3 minggu untuk siapkan report. Kalau lambat daripada tu, kena push property valuator tu. Sehabis mungkin oke? :P

Property valuation fees = market value (fixed) + government tax (fixed - 6%) + misc/expenses/disbursement

Property Valuation Calculator (market value tu tulis harga rumah)

Step 10: Follow up, follow up, follow up

Ha, step ni, tolongla. Paling² kurang, seminggu sekali. Yela, kita tak tahu, kot lawyer tu ada banyak client lain, terlupa pula kita ni. Tanya je progress macam mana. Kalau rasa malas segan² nak telefon tu, mesej pon tak pe. As long as dia reply. Kalau dapat lawyer yang bagus, bukan kita cari dia, dia yang cari kita.

Step 11: Cari insurans rumah ($)

Kalau korang tak beli insurans dengan bank tadi, dan korang memang takde life insurans, korang da boleh start survey da nak ambil insurans rumah kat company mana satu. Selalunya, kita akan ambil Takaful. Biar islamic sikit. Seboleh²nya, elakkan benda² conventional ni. Jadi, cari dan tengok polisi dia macam mana.

Step 12: Cagaran Elektrik/Air ($)

Selalunya dalam masa 3 bulan daripada tarikh kita sign S&P & Loan agreement tadi, kita da dapat kunci rumah! Yeay! Tapi jangan lupa, korang kena pergi office TNB yang terdekat untuk sambung balik elektrik kat rumah. Bawa siap² duit cagaran, RM500. Lepas da bayar, Alhamdulillah, rumah tu dah sepenuhnya jadi milik korang. :D Untuk bil air pula, dalam RM100 kat Syabas. In case, korang duduk kat apartment/kondominium, then korang tak perlu pergi Syabas, sebab bil air under management office apartment/kondominium korang.

Dokumen TNB

1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat TNB)

2. Salinan I/C

3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

4. Duit deposit (<= RM500 - ni depends kat jenis rumah, boleh rujuk TNB punya website)

5. Duit setem hasil (RM10)

6. Duit charge untuk proses (RM3)

Dokumen Syabas

1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat Syabas)

2. Salinan I/C

3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

4. Duit deposit (<=RM100)

Dokumen Management Office

1. Salinan I/C

2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

Step 13: Tukar nama untuk Cukai Taksiran ($)

Yang ni, sepatutnya lawyer akan bagi salinan cukai taksiran untuk tahun terkini bila dia serahkan kunci tu kat kita. Dekat atas tu, dia ada tulis nama Majlis Perbandaran kan? Ha, pergi kat Majlis Perbandaran tu, cakap kat dia, saya nak tukar nama. Nanti dia akan settlekan apa yang patut. Owh, untuk step ni, korang kena pastikan, korang kena bayar cukai tu untuk tahun terkini (dia ada tulis dalam cukai taksiran tu). Oke?

Dokumen Cukai Taksiran

1. Salinan I/C

2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

3. Salinan cukai taksiran (yang lawyer bagi tu)

Step 14: Tukar nama untuk Indah Water Konsortium (IWK)

Untuk step yang ini, korang boleh buat online je. Lebih senang. Boleh register online je. Terus hantar emel kat dorang. Nanti korang usha kat sini eh? :)

Laman Web Rasmi IWK

Dokumen IWK

1. Salinan I/C

2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

3. Salinan bil IWK (ni pon, lawyer akan bagi bila dia serahkan kunci)

Berapa banyak cash yang kita kena ada untuk beli rumah?

Hm, ni lah kesalahan paling besar yang kita buat bila kita excited nak beli rumah. Bajet ada 10% cash daripada harga rumah, terus tak fikir panjang, booking. Tak boleh buat macam tu oke, diulangi, tak boleh! Kenapa? Sebab 10% tu untuk beli rumah. Kos² lain tu? Ha, nak cekup kat mana? Lainla korang duit berkepuk² dalam poket tu. Meh kita buat rough calculation berapa banyak yang cash yang kita perlu ada kalau nak beli rumah. *tak sempat lagi nak buat apps untuk entry cost ni. haih.*

Harga rumah (after negotiate) = RM275000

Booking fees (3%) = 3% x RM275000 = RM8250

Balance deposit (7%) = 7% x RM275000 = RM19250

Lawyer fees (S&P) = RM5750

Lawyer fees (Loan) = RM5210

Property valuation fee = RM690

Insurans rumah = RM

Cagaran elektrik/air = RM613

Cukai taksiran = RM200

JUMLAH = RM39963

*kena ada cash at least 15% daripada harga rumah*

Tengok! Gila kan? Ha, contoh kalau ada 10% cash tu, RM27500, balance lagi RM11650 tu korang nak cekup kat mana? Sila pening. Sebab kalau takde RM39963 tu upfront, jangan mimpi nak beli rumah yang harga dia RM275000. Cuba bayangkan kalau rumah tu harga dia RM400000. Oke, saya pitam sekejap. Haih. Mana nak cari duit oii~ Beli rumah ni bukan main². Komitmen jangka masa panjang. Oh, sebelum terlupa, korang kena pastikan juga yang korang mampu bayar installment rumah bulan². Kalau rasa macam sempit atau sesak sangat, buat joint buyer. Joint buyer ni tak semestinya suami isteri. Sesama adik beradik pon boleh. Susah senang bersama, ye tak? And lagi satu, semua pembayaran wajib guna cek ataupun bank draf dan pastikan dapat resit rasmi, oke? :D

Monthly House Installment Calculator

Fuhh! Panjang gila pula entry kali ni. Untuk sesape yang nak membeli rumah tu, sediakan cash secukupnya sebelum start booking, oke? Good luck shopping rumah! :D

KOS GUAMAN JUAL/BELI RUMAH

Anggaran Kos Guaman

Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:-

Lebih kurang 2.5% adalah untuk :-

1. yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-

1. yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

 2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah

Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession Act 1976 seperti berikut:-

3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju

Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:-

4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam

Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman peguam tersebut boleh di tarik balik.

5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman

Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.

6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang dikenakan.

7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli

Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di pejabat tanah, carian kebankrapan dan

8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa

Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah, bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.

9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement

Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-

10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli

Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-

Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja (belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.

Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.

11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah

Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-

• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli hartanah
• Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
• Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
• Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
• Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
• Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
• Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
• Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah
• Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah
• Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
• Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
• Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
• Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
• Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual
• Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah

12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti

Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.

Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.

Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang bakal dihadapi oleh peguam.

Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.

Kesimpulan

Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.

Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.

Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical) semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).

Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).

Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas, tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri.

KREDIT:MAJALAH NIAGA

BELI RUMAH TANPA MODAL ADA TEKNIKNYA...

Sebenarnya rata-rata kita rakyat Malaysia tahu yang hartanah merupakan satu pelaburan yang sangat menguntungkan.

Namun kebanyakan kita tahu untuk membeli rumah mesti ada modal. Kadang-kadang modal yang diperlukan sangat tinggi bergantung kepada harga rumah yang mahu dibeli.

Ini membuatkan ramai rakyat Malaysia tarik diri awal untuk memiliki rumah, dan sanggup menyewa sehingga 10 hingga 15 tahun.

Cik Rose  ingin berkongsi dengan pembaca tuan/puan yang budiman bagaimana kita boleh membeli rumah, dengan tanpa perlu membayar wang pendahuluan yang tinggi.

Ramai pemilik-pemilik hartanah telah mempraktikkan dan Cik Rose percaya tuan/puan  semua juga mampu berbuat demikian. Apakah yang dimaksudkan dengan tanpa modal?

Mari saya jelaskan kepada tuan/puan  tentang konsep beli rumah tanpa modal ini.

Mengikut pengalaman Cik Rose, beli rumah tanpa modal ini bermaksud anda tidak perlu membayar wang pendahuluan atau wang muka yang tinggi.

TEKNIK-TEKNIKNYA

#1 – Rumah Diskaun 10%

Saya cadangkan kepada tuan/puan  yang dihormati sekalian. Apabila anda mahu membeli rumah pertama, kedua atau ketiga untuk pelaburan, anda mesti mencari rumah yang memberi diskaun sebanyak 10%.

Kebanyakan pemaju sekarang telah berevolusi dan mempunyai inovasi baru dalam menarik perhatian pembeli rumah. Ini terjadi disebabkan harga rumah yang terlalu tinggi di lokasi panas.

Lokasi panas ditakrifkan sebagai lokasi yang mempunyai kemudahan awam yang banyak, dan berdekatan dengan akses lebuhraya dan jalanraya yang mudah untuk ke bandaraya besar, serta bandar-bandar yang berhampiran yang lain.

Apabila anda berjaya memperolehi diskaun 10% pada harga rumah baru, anda boleh membuat permohonan pembiayaan rumah sebanyak 90%.

Mengikut peraturan Bank Negara, pembelian rumah pertama dan rumah kedua layak untuk anda memohon dan memperolehi 90% pembiayaan atau pinjaman rumah.

Oleh yang demikian, rumah anda akan dibiayai dengan bank daripada mula anda buat tempahan sehinggalah rumah anda siap dibina.

#2 – Beli Rumah Terpakai Tanpa Bayar Wang

Teknik yang kedua ini memerlukan usaha yang lebih. Anda perlu membuat perbincangan dengan pemilik rumah terpakai.

Perbincangan anda mesti tertumpu kepada bagaimana anda boleh membeli rumah tersebut dengan mendapat kelulusan bank 100%.

Kalau Tuan/Puan berminat untuk berurusan jual/beli hartanah jangan lupa contact Cik Rose ye..

TIPS BELI RUMAH PERTAMA

TIPS UNTUK SEWAKAN RUMAH

Tips Nak Sewakan Rumah

Tips Nak Sewakan Rumah bagi Pemilik Rumah.

Ramai yang nak sewa rumah. Ada yang nak sewa sebab kena pindah tempat kerja, kena posting di tempat lain. Ada yang sewa sebab dah beli rumah baru, rumah lama sewakan sebab sayang nak jual. Ada juga yang memang beli untuk pelaburan, jadi beli untuk dijadikan rumah sewa. 

1#Menyediakan Rumah – Bersihkan dan cuci

Bersihkan rumah sepenuhnya untuk persediaan bakal penyewa rumah baru. Bagi yang sewakan dengan perabot dan peralatan, boleh pastikan ianya diperiksa berfungsi dengan sempurna. Sediakan kemudahan yang paling disukai oleh penyewa seperti kipas, aircond, TV, peti sejuk, mesin basuh, dapur dan pemanas air. Semasa ekonomi kurang baik, penyewa akan menjadi lebih memilih sebab lebih banyak pilihan rumah sewa yang ada dipasaran.

2#Iklan Rumah

Iklan kan rumah anda di website hartanah, 7-Eleven atau gantung iklan di tingkap/pintu/pagar.

3#Upah Profesional

Menyewa rumah memang nampak mudah, Tapi penting untuk berhubung dengan Profesional seperti ajen hartanah atau peguam.

Khidmat professional ini bagus untuk menolong kita memudahkan urusan sewa rumah. Dari mencari bakal penyewa yang bagus dan menyediakan perjanjian penyewaan.

Guna khidmat saya pun boleh

Roshazlizan Shamsuddin

Real Estate Negotiator

FB: Rumah Hartanh     Call/WhastApp: 0107860900     

http://rumahhartanah4u.blogspot.com

4#Harga

Letak harga yang menarik dari hartanah sekitar yang lain. Penyewa akan mencari rumah yang membuat tawaran yang hebat dan termasuk ciri-ciri rumah yang menarik. Jadi pastikan anda mengiklankan ciriciri dan kemudahan yang terdapat pada rumah anda.

Jika anda gunakan khidmat Perunding Hartanah, mereka dapat memberikan idea harga yang bagus untuk sewakan rumah ada yang dapat mencari penyewa dengan cepat dan harga yang lebih tinggi.

5#Filter Penyewa

Siap sahaja rumah anda sedia untuk disewa, cari penyewa dengan memilih sebaiknya. Cari penyewa yang mampu bayar sewa bulanan tepat pada masa dan juga boleh menjaga rumah sewa dengan baik.

Dapatkan maklumat mengenai bakai penyewa lebih-lebih lagi keupayaan kewangan mereka. Tanya pekerjaan dan gaji mereka. Ini dapat memberikan idea kemampuan kewangan bakal penyewa anda samada mereka mampu ke tidak.

Selalunya syarat yang diguna pakai di Malaysia, penyewa mestilah mempunyai gaji sekurang-kurangnya dua kali ganda dari sewa bulanan.Ideal jika mereka mempunyai 3 kali ganda dari sewa bulanan.

Boleh meminta slip gaji untuk pengesahan pendapatan dan juga membuat sedikit kaji selidik latar belakang penyewa. Di mana sewa sebelum ini dan kenapa keluar dari rumah sewa sebelum ini. Ramai yang tidak begitu selesa untuk melaksanakan, ini boleh dilakukan dengan mendapatkan khidmat Perunding Hartanah.

Menyewakan pada kawan/keluarga akan membuat anda lebih susah nak mengutip sewa jika tidak dibayar dan juga lebih susah untuk menguatkuasakan perjanjian penyewaan yang dibuat.

6#Perjanjian Sewa

Perjanjian hartanah yang lengkap serta dimeterai lengkap dengan setem duti adalah penting untuk menjamin hak pemilik dan juga hak penyewa.

Pemilik dapat menikmati pendapatan sewa yang diambil kira sebagai pendapatan yang dinilai untuk memohon sesuatu pinjaman seperti pinjaman rumah yang lain atau pinjaman kereta.

7#Laporan Kecacatan Rumah Semasa Masuk

Semasa memberi kunci kepada penyewa untuk masuk, adalah penting untuk membuat laporan kecacatan rumah. Penyewa perlu menyatakan dengan teliti dan terperinci apa-apa kerosakan seperti pintu rosak, lampu rosak, tile tercabut, dinding berconteng dan lain-lain.

Disyorkan ambil gambar & sertakan dalam laporan kecacatan. Laporan ini akan memudahkan urusan untuk menolak deposit jika kerosakan adalah disebabkan penyewa.

Penyewa yang bagus akan memberi ketenangan kepada pemilik rumah manakala penyewa bermasalah akan menyebabkan tekanan dan juga kerugian.

Jangan lupa guna khidmat saya secara profesioanal untuk uruskan jual/beli/sewa hartanah